Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır. Anayasa Mahkemesi (AYM), bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedele ilişkin yeni kuralı iptal etti. Karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
Karar ne diyor?
AYM, 16 Temmuz 2026 tarihli ve E: 2026/23, K: 2026/162 sayılı kararıyla Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasındaki “rayiç bedel” kuralını Anayasa’ya aykırı buldu. Bu fıkra 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la değiştirilmişti. Değişiklikle payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi ve önalım hakkı sahibinin bu bedeli ile tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırması öngörülmüştü.
Mahkeme gerekçesinde, kuralın alıcı ile satıcının serbestçe kararlaştırdığı satış bedelini göz ardı ettiğini belirtti. Ayrıca önalım hakkını kullanacak kişinin ne kadar ödeyeceğini ancak dava sonunda öğrenmesinin belirsizlik yarattığına dikkat çekti. İptal kapsamına, bu fıkradaki “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri ile kuralın açılmış davalara da uygulanmasını sağlayan geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da girdi.
Ne zaman yürürlüğe girecek?
İptal hükümleri, kararın yayımından dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Yani bugün itibarıyla mevcut kural uygulanmaya devam ediyor. Meclis’in bu süre içinde yeni bir düzenleme yapması mümkün; şu an için yeni bedel sisteminin ne olacağı belli değil. Önalım hakkının kendisi ortadan kalkmıyor, değişen yalnızca bedelin nasıl belirleneceği.
Hisseli tapuda satış yapacaklar için notlar
- Hisseli bir taşınmazda payınızı satmadan önce diğer paydaşların durumunu ve önalım ihtimalini mutlaka değerlendirin.
- Şu an açılacak bir önalım davasında hâkimin belirleyeceği bedel ve sürelerin geçerli olduğunu unutmayın; süreç ve sonuç için bir avukata danışın.
- Satış sürecinde tapu, pay oranları ve paydaş bilgileri baştan netleştirilirse sonradan yaşanacak uyuşmazlık riski azalır.
Ne anlama geliyor?
Hisseli tapulu bir mülkünüzü satmayı düşünüyorsanız ya da hisseli bir mülkte pay satın almayı planlıyorsanız, önalım hakkı satışın zamanlamasını ve fiyatını etkileyebilir. Kural 2027 ağustosuna kadar yürürlükte kalacak ve sonrası için yasal düzenleme bekleniyor. Bu yüzden satış kararını acele etmeden, mülkünüzün güncel değerini bilerek vermek en sağlıklısı.
Hisseli taşınmazınızın güncel piyasa değerini öğrenmek ve satış sürecini birlikte planlamak isterseniz bize ulaşabilir veya ücretsiz değerleme talebinde bulunabilirsiniz.
